Sprzedaż nieruchomości z hipoteką ZUS

Powodów, które mogą prowadzić do nawarstwiania się zaległości przedsiębiorcy z tytułu nieuregulowanych składek na ubezpieczenia społeczne jest wiele. Mogą to być zaniedbania, słaba koniunktura na rynku, nierzetelni kontrahenci, którzy nie regulują w terminie zobowiązań wobec firmy. Tak czy inaczej, zaleganie ze składkami ZUS może doprowadzić do sytuacji, w której Zakład Ubezpieczeń Społecznych rozpocznie naliczanie odsetek, czy nawet ustanowi hipotekę przymusową na nieruchomości. Czym jest hipoteka przymusowa? Co robić z hipoteką przymusową z ZUS? Jak zbyć nieruchomość obciążoną tego typu zobowiązaniem?
Na te i wiele innych pytań dotyczących samodzielnej i dobrowolnej sprzedaży nieruchomości z hipoteką przymusową odpowiemy w poniższym artykule. Zachęcamy do lektury.

 

 

 

Hipoteka przymusowa - co to jest?

 

Hipoteka przymusowa to zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomościach dłużnika, które nie wymaga zgody dłużnika. Hipoteka przymusowa zostaje wpisana do księgi wieczystej decyzją sądu podjętą na podstawie wniosku wierzyciela i dołączonego tytułu wykonawczego.

 

Różnice między hipoteką przymusową a umowną

 

Hipoteka umowna jest ograniczonym prawem rzeczowym, które może zostać ustanowione na nieruchomości, użytkowaniu wieczystym, spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu oraz innej hipotece. Hipoteka zwykła jest ustanawiana w oparciu o umowę miedzy stronami. Najczęściej stronami umowy są kredytobiorca i bank, który udziela kredytu pod zastaw nieruchomości.

 

Hipoteka zwykła wpisywana jest do księgi wieczystej na podstawie dobrowolnego oświadczenia właściciela nieruchomości. Do wpisania hipoteki przymusowej takie oświadczenie nie jest wymagane. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej jest tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym określa się zaopatrzony w klauzulę wykonalności tytuł egzekucyjny, potwierdzający istnienie konkretnego długu.

 

W przypadku, w którym wierzycielem jest Zakład Ubezpieczeń Społecznych decyzję o wpisaniu hipoteki przymusowej podejmuje sąd na wniosek ZUS. W zależności od formy prawnej prowadzonej działalności hipoteką może zostać obciążona nieruchomość będąca własnością firmy lub nieruchomość będąca własnością prywatną przedsiębiorcy/wspólnika.

 

Czy można sprzedać nieruchomość z hipoteką przymusową?

 

Sprzedaż nieruchomości z hipoteką ZUS jest możliwa. Taką nieruchomość możemy sprzedać na wolnym rynku, przy czym jej zbycie będzie wymagało uregulowania wszelkich należności w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych.

 

Ustanowienie hipoteki przymusowej przez ZUS bezsprzecznie działa na niekorzyść przedsiębiorstwa. Istnieją jednak korzyści wynikające z samodzielnej i dobrowolnej sprzedaży nieruchomości. Pierwszą z nich jest relatywnie szybka spłata zaległości, dzięki czemu łączna kwota narastających odsetek będzie niższa. Po drugie, samodzielna sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową pozwala na ograniczenie do minimum kosztów postępowania egzekucyjnego. Co ważne, dzięki samodzielnej sprzedaży właściciel jest w stanie uzyskać znacznie lepszą cenę niż w przypadku egzekucji komorniczej.

 

Problemy przy sprzedaży nieruchomości z wpisem hipoteki przymusowej

 

Nabywcą nieruchomości z hipoteką ZUS może być praktycznie każdy, nie każdy jednak chce zaryzykować zakupu takiej nieruchomości. Dlaczego? Hipoteka to narzędzie, dzięki któremu wierzyciel może – w przypadku niespłacenia długu przez dłużnika – zaspokoić się bezpośrednio z nieruchomości. Nie ważne jest w tym przypadku to, czyją stała się ona własnością. Zmiana właściciela nieruchomości nie powoduje wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej, w związku z czym obciążenie automatycznie przechodzi na nowego nabywcę.

 

Co robić z hipoteką przymusową z ZUS?

 

Hipoteka przymusowa wygasa w momencie wygaśnięcia wierzytelności. Wierzytelność wygasa, kiedy zostaje spłacona, lub gdy ulegnie przedawnieniu. Kwestie związane z przedawnieniem wierzytelności zabezpieczonej hipoteką są wciąż niejednoznaczne. Trybunał Konstytucyjny bada , czy art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest zgodny z konstytucją. Na chwilę obecną obowiązuje on w brzmieniu:

Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.

 

To oznacza, że wierzyciel może prowadzić egzekucję z nieruchomości, nawet jeśli wierzytelność już się przedawniła. Dlatego z perspektywy potencjalnego nabywcy tak ważnym jest, aby hipoteka przymusowa została wykreślona do czasu podpisania aktu notarialnego. W tym celu właściciel nieruchomości jeszcze przed sprzedażą musi złożyć do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki. Rozwiązaniem dla sprzedającego i nabywcy jest też złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej w akcie notarialnym, ale niesie to za sobą ryzyko odrzucenia przez sąd np. źle wypełnionego wniosku.

 

Firma Tadwil oferuje m.in. oddłużanie nieruchomości, skup mieszkań, skup nieruchomości z problemami i skup udziałów w spadku.