Jak obliczyć wartość udziału w nieruchomości?

Współwłasność niesie za sobą wiele wyzwań, zwłaszcza jeśli powstała w wyniku dziedziczenia, a nie zgodnego nabycia nieruchomości przez współwłaścicieli. W takiej sytuacji ważne jest to, aby wiedzieć jak obliczyć wartość udziału w nieruchomości, a co za tym idzie nasze zobowiązania wynikające ze współwłasności oraz cenę ewentualnej sprzedaży posiadanych udziałów.

 

Ogólne zasady dotyczące wyceny nieruchomości reguluje ustawa z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 149 i następne). Powyższe przepisy stosuje się do wszystkich nieruchomości. Nie jest więc istotny rodzaj, położenie czy przeznaczenie wycenianej nieruchomości, jak również podmiot własności i cel wyceny. Wyjątek stanowi określenie wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Zasady wyceny nieruchomości

W celu wyceny nieruchomości dokonuje się określenia jej wartości rynkowej. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Zgodnie z art. 151 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

 

1. Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2. Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Dysponują oni pewnym ograniczonym wachlarzem narzędzi i technik, którymi mogą się posłużyć podczas wyceny danej nieruchomości. Ich dobór jest podyktowany:

 

• celem wyceny,
• rodzajem i położeniem nieruchomości,
• przeznaczeniem nieruchomości zgodnie z planem miejscowym,
• stanem nieruchomości,
• dostępnymi danymi o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wycena nieruchomości a obliczanie wartości udziałów

Wyceny udziałów w nieruchomości budzą wątpliwości. W teorii sprawa wydaje się bardzo prosta – wystarczy wycenić nieruchomość jako całość, a następnie obliczyć procent udziału poszczególnych współwłaścicieli (W przypadku współwłasności, która nastąpiła w wyniku dziedziczenia udziały poszczególnych spadkobierców mogą się od siebie różnić). W praktyce wycena udziałów w nieruchomości jest procesem znacznie bardziej złożonym. Dlaczego?

Przedmiotem wyceny w przypadku udziałów nie jest prawo do nieruchomości w 100%, a wyłącznie prawo do jej części. I tu pojawia się kolejny niuans. W przypadku nieruchomości inwestycyjnych i nieruchomości o przeznaczeniu komercyjnym istnieje prawdopodobieństwo, że znajdzie się inwestor chętny na skup udziałów w nieruchomości, a nie całej nieruchomości. W przypadku nieruchomości mieszkalnych takie prawdopodobieństwo jest znikome, praktycznie żadne. Nawet jeśli znajdzie się zainteresowana osoba, sprzedający swój udział najprawdopodobniej nie uzyska kwoty równej procentowi wartości całej nieruchomości.