Czy można sprzedać nieruchomość z obciążoną hipoteką?

Sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką może wydawać się złożonym zadaniem, jednak jest całkowicie możliwa i może być przeprowadzona efektywnie przy odpowiednim przygotowaniu i zrozumieniu przepisów.

 

 

Jak sprzedać nieruchomość z obciążona hipoteką?

 

Przed przystąpieniem do transakcji ważne jest, aby potencjalni nabywcy byli świadomi, że zmiana właściciela nie unieważnia hipoteki, a kupujący automatycznie staje się dłużnikiem hipotecznym.

• Jednym z rozwiązań, które może przyciągnąć kupujących, jest obniżenie ceny sprzedaży co najmniej o wartość zabezpieczenia hipotecznego. Jest to prosty, choć nie zawsze akceptowalny dla sprzedającego sposób na przyciągnięcie zainteresowanych.
• Drugie rozwiązanie polega na zastosowaniu notarialnego rachunku depozytowego, co jest bezpieczne i sprawiedliwe dla obu stron, ale wymaga więcej czasu. W ramach tego procesu cała cena zakupu jest wpłacana na rachunek depozytowy u notariusza. Pieniądze są wydawane w ściśle określonej kolejności: najpierw na spłatę wierzycieli, a następnie reszta kwoty trafia na konto sprzedającego.

 

Ryzyko zakupu nieruchomości obciążonej hipoteką

 

Głównym zagrożeniem jest możliwość egzekucji hipotecznej. W sytuacji, gdy dłużnik osobisty (poprzedni właściciel) nie wywiąże się ze swoich zobowiązań, wierzyciel hipoteczny może dochodzić roszczeń bezpośrednio z nieruchomości, niezależnie od tego, że zmienił się jej właściciel. Oznacza to, że w skrajnym przypadku nowy właściciel może stracić prawa do nieruchomości, jeśli wierzyciel zdecyduje się na jej zajęcie w celu zaspokojenia swoich wierzytelności.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest spłata długu hipotecznego przed podpisaniem umowy notarialnej. Jeśli nie jest to możliwe, kupujący może negocjować z wierzycielem warunki przejęcia długu, co często wiąże się z bezpośrednią zapłatą należności w ramach ceny zakupu nieruchomości. Po spłaceniu długu kluczowe jest również wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej, aby uniknąć przyszłych komplikacji prawnych i potwierdzić pełne prawa własności do nieruchomości.

 

Kluczowe aspekty transakcji z hipoteką

 

Przy sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, banki odgrywają kluczową rolę. Muszą one wyrazić zgodę na sprzedaż i w wielu przypadkach również na przejęcie długu przez kupującego. Proces ten wymaga ścisłej współpracy między wszystkimi stronami transakcji.

• Zgoda banku na sprzedaż: Bank musi przeprowadzić analizę finansową dotychczasowego długu i zgadzać się na jego spłatę z sumy uzyskanej ze sprzedaży.
• Przeniesienie długu: W przypadkach, gdzie kupujący przejmuje hipotekę, bank musi dokładnie zweryfikować zdolność kredytową kupującego.
• Formalności prawne: Notariusz ma za zadanie przygotować i zweryfikować wszystkie dokumenty transakcyjne, zapewniając, że prawa wszystkich stron są należycie chronione.
• Zamknięcie transakcji: Ostateczne zamknięcie transakcji odbywa się w obecności notariusza, który zapewnia, że wszelkie środki finansowe są prawidłowo przekazywane i zabezpieczone.